請問站長，都更案簽署合建契約，之後馬上被建商要求做信託，應該OK吧？
站長回覆：
信託到底用意為何？地主真的知道嗎？
多數合建契約，都會綁定信託契約，問題是，地主真的知道信託作業之後的權利義務關係嗎？
倘若土地和合法的舊房屋仍在A先生名下，A先生就是都市更新程序中所謂的所有權人和關係人，但經過信託作業，將土地和建物的所有權變變成B銀行時，A先生還是都市更新案的所有權人和關係人嗎？
雖然A先生是信託案中所謂的委託人，也可以是受益人，屬實質上的權利人，但畢竟然信託契約也是私契約，與為移轉或設定財產權使其成為信託財產之書面（由登記機關提供之公定契約書，簡稱公契）不同，一般是由A先生與B銀行簽署，而擔任實施者的建商，通常是信託契約的第三方。
因此問題來了，一旦完成信託程序，地政機關在該筆土地和建物所登記的所有權人，將變成信託銀行的名字，換言之，信託銀行直接變成參與都市更新的所有權人，也是參與分配的權利人，即便信託銀行只是擔保者，幫忙看管、守護不動產，而非實質的所有權人，但在名義上，參與都更案、危老案時，就要由信託銀行作出相關承諾，而非由地主出具承諾，包括一大堆的各種同意書、選屋作業，若信託契約中沒寫清楚，恐怕只有信託銀行才有權利參與，這還得了！
至於都更最重要的門票，即事業計畫同意書，此時因為所有權人已經是信託銀行，因此自然要由信託銀行出具同意書，而非由原地主A先生出具同意書，如果您是A先生，是否感受到所有基本權利，都將因為參與信託，而喪失最重要的選擇權、決定權…，知道真相的您，還能在搞不清楚信託契約，搞不清楚合建契約，搞不清楚所有參與都更的權利義務之際，就草草透過一紙合建契約，把自己的所有權利都統包贈與給建商，這時候的風險，能不大嗎？能不讓既得利益者，萌生更多狼子野心嗎？
如果地主知道，多數的合建契約，都要求你必須同意簽署信託契約，即便還沒看到信託契約，也非簽不可，一旦不簽就算地主違約，這時候的你，還有什麼抗辯能力嗎？不恐怖嗎？還敢繼續沉睡嗎？
根據《信託法》定義，信託是「委託人將財產權移轉或為其他處分，使受託人依信託本旨，為受益人之利益或為特定之目的，管理或處分信託財產之關係」。簡單來說，就是委託人與受託人簽訂「信託契約」，並將一定財產託付給受託人，讓受託人根據信託契約意旨，針對信託財產做出安排或處分。
https://www.firstlaw.com/post/what_is_trust/
都更條例第25條：
都市更新事業得以信託方式實施之。其依第二十二條第二項或第三十七條第一項規定計算所有權人人數比率，以委託人人數計算。
112.6.5營署更字第1120038898號函
一、都更條例第25條都市更新得以信託方式實施之意旨，係宣示性之規定，鼓勵都市更新事業搭配信託機制實施。至於都市更新個案以信託方式辦理之法令適用，仍應回歸信託法、信託業規定辦理。
二、土地及合法建築物所有權人，於都市更新程序進行前依信託法或公職人員財產申報法第7條規定，已將不動產信託登記與受託人，其不動產參與都市更新時，涉及事業概要之申請、同意書之出具以及參與更新後土地及建築物分配位置意願之表達，應由受託人依信託本旨，包括信託契約之內容及目的為之，無須塗銷原信託登記為必要。
上面的函釋，您覺得自己真的有看懂嗎？攸關地主權利義務的契約，能草草簽嗎？
站長回覆：
信託到底用意為何？地主真的知道嗎？
多數合建契約，都會綁定信託契約，問題是，地主真的知道信託作業之後的權利義務關係嗎？
倘若土地和合法的舊房屋仍在A先生名下，A先生就是都市更新程序中所謂的所有權人和關係人，但經過信託作業，將土地和建物的所有權變變成B銀行時，A先生還是都市更新案的所有權人和關係人嗎？
雖然A先生是信託案中所謂的委託人，也可以是受益人，屬實質上的權利人，但畢竟然信託契約也是私契約，與為移轉或設定財產權使其成為信託財產之書面（由登記機關提供之公定契約書，簡稱公契）不同，一般是由A先生與B銀行簽署，而擔任實施者的建商，通常是信託契約的第三方。
因此問題來了，一旦完成信託程序，地政機關在該筆土地和建物所登記的所有權人，將變成信託銀行的名字，換言之，信託銀行直接變成參與都市更新的所有權人，也是參與分配的權利人，即便信託銀行只是擔保者，幫忙看管、守護不動產，而非實質的所有權人，但在名義上，參與都更案、危老案時，就要由信託銀行作出相關承諾，而非由地主出具承諾，包括一大堆的各種同意書、選屋作業，若信託契約中沒寫清楚，恐怕只有信託銀行才有權利參與，這還得了！
至於都更最重要的門票，即事業計畫同意書，此時因為所有權人已經是信託銀行，因此自然要由信託銀行出具同意書，而非由原地主A先生出具同意書，如果您是A先生，是否感受到所有基本權利，都將因為參與信託，而喪失最重要的選擇權、決定權…，知道真相的您，還能在搞不清楚信託契約，搞不清楚合建契約，搞不清楚所有參與都更的權利義務之際，就草草透過一紙合建契約，把自己的所有權利都統包贈與給建商，這時候的風險，能不大嗎？能不讓既得利益者，萌生更多狼子野心嗎？
如果地主知道，多數的合建契約，都要求你必須同意簽署信託契約，即便還沒看到信託契約，也非簽不可，一旦不簽就算地主違約，這時候的你，還有什麼抗辯能力嗎？不恐怖嗎？還敢繼續沉睡嗎？
根據《信託法》定義，信託是「委託人將財產權移轉或為其他處分，使受託人依信託本旨，為受益人之利益或為特定之目的，管理或處分信託財產之關係」。簡單來說，就是委託人與受託人簽訂「信託契約」，並將一定財產託付給受託人，讓受託人根據信託契約意旨，針對信託財產做出安排或處分。
https://www.firstlaw.com/post/what_is_trust/
都更條例第25條：
都市更新事業得以信託方式實施之。其依第二十二條第二項或第三十七條第一項規定計算所有權人人數比率，以委託人人數計算。
112.6.5營署更字第1120038898號函
一、都更條例第25條都市更新得以信託方式實施之意旨，係宣示性之規定，鼓勵都市更新事業搭配信託機制實施。至於都市更新個案以信託方式辦理之法令適用，仍應回歸信託法、信託業規定辦理。
二、土地及合法建築物所有權人，於都市更新程序進行前依信託法或公職人員財產申報法第7條規定，已將不動產信託登記與受託人，其不動產參與都市更新時，涉及事業概要之申請、同意書之出具以及參與更新後土地及建築物分配位置意願之表達，應由受託人依信託本旨，包括信託契約之內容及目的為之，無須塗銷原信託登記為必要。
上面的函釋，您覺得自己真的有看懂嗎？攸關地主權利義務的契約，能草草簽嗎？
