讓我們想像一種狀況，如果直接以預算充當決算，不需要經過稽核、審查，一旦機關的預算提列，經過審議會決議，例如可支付20億元充當成本時，未來不管是不是真的需要花費20億元，都確保得標廠商可以花滿、花足20億元，您覺得這樣的制度設計合理嗎？政府會准嗎？
如果政府自己的標案說：當然不行，怎麼可以預算當決算，隨便畫大餅就想亂花錢，就算預算可以提列20億元，未來也要拿發票或接受相關的稽核程序，確定廠商真的有花到20億元，政府部門才敢支付這麼多成本。在諸多檢調人員偵辦的貪瀆案件中，有太多受補助單位，甚至民意代表，就是因為誤以為補助款或助理費的預算，就是實際可以入袋的款項，因此開假收據、假發票、假薪資單，充當支出款項，一旦被檢舉，最終都逃不過司法檢驗，通通成為階下囚！
奇怪的是，為什麼政府對於自己的財產會嚴格把關，對於地主的財產，卻可以直接允許實施者以預算充當決算，領足20億元，還說這是廠商的議價能力呢？就算20億元的預算，最終只花了18億元，地主們仍必須支付20億元。更奇怪的是，如果有廠商透過私契約宣稱可以讓利，只收18億，甚至17億，但最終政府透過自己制定的規矩和提列成本機制，仍然讓廠商可以提列20億元，然後說，反正出錢的是地主，又不是政府！這樣的程序，您認為有瑕疵嗎？
上述奇怪的財務計畫，經常出現在真協議、假權變的個案中。協議的是地主和建商的私契約，政府說他們不介入、不管、更別拿給他們看，以免讓公務員陷入刑法214條使公務員登載不實罪；但政府又透過自認為公平合理的權利變換機制，替地主們裁定應該分配多少給建商，才算是公平合理的比率。為了創造公平合理的觀點，各縣市政府都會透過「都市更新及爭議處理審議會」，大約每3年修正公佈「都市更新事業及權利變換計畫內有關費用提列總表」，作為建商提列成本的依據。
換言之，地主們要付多少錢，其實就是由「都市更新及爭議處理審議會」來決定的。問題是，這些審議委員，需要承擔買貴、賣貴的風險嗎？因為最終花錢的仍是地主們，審議委員們要承擔的，或許有更多是政策執行績效的壓力，或因為無利可圖，沒有建商要參與都市更新的窘狀。只是這樣的觀點，最終就演變出台北市的都市更新權利變換案，在不超過上限的成本提列標準下，每建坪成本，竟然要超過50萬甚至60多萬，這叫那些買新房子含土地，都還不到50萬元的外縣巿們，情何以堪？
權利變換，難道真的像某些地主所稱，是拿地主的權利，去騙換建商的利潤嗎？當然政府的相關人員會說，地主如果嫌不公平，不要參與就好了啊，合建契約不要簽就好了啊，但另外一方面，長官們又會冒出權益很重要，但是居住安全更重要的說法，彷彿只要超過30年的老屋，很容易就會倒的樣子，如果大台北地區的建築物如此不安全，真的應該認真思考遷都到桃園市。當然，長官們其實談的是針對那些海砂屋或是地震造成的紅黃單震損屋，並非指那些建商自己圈地，缺乏公共利益的自畫單元案場，這也是多數法官在判決時，一定優先考量公共利益，優先於個人利益的都更合理性。
如果您是建商，千萬不要再誤信土開人員或規劃人員所畫的大餅，那是天邊的彩虹；如果您是地主，更別輕信只要超過80%以上同意，建商就可以強拆不同意戶的老屋，因為我們當中已有太多人被整合了20年，甚至30年，最終發現，自己整合好自己蓋房屋，5年內通通搞定，自地自建，才是都市更新的主管機關，真正希望看到無糾紛、零爭議的解決方案，畢竟從頭到尾，都市更新都是地主自己的事，如果還認為可以不用出一毛錢，那就一起安心的繼續住老屋，不要有過多的奢求，就不會有太多的失望。
都市更新權利變換共同負擔提列成本當中，如何提列成本，攸關地主權益和廠商投入開發的意願，但政府一方面要當公親，二方面又害怕廠商恐因利潤不足，不願意推動都市更新，導致政策裹足不前，因此在權利變換的共同負擔成本中，就創造出所謂管理費的機制，其中包括了專業營建管理費、廣告銷售管理費、信託管理費、人事行政管理費、風險管理費等等。
上述這麼多種管理費，實務上就是建商所謂的小金庫，如果重建過程中通通用不到這些支出，過去全部歸屬建商，如果是由地主共同組成都市更新會，共同擔任一案建商，就通通歸屬於都市更新會。
大概是地主變得越來越精明，經過多數人不斷爭取，政府突然意識到，如果風險管理費沒花到那麼多，而實施者又願意在清算之後，把多賺的回饋給地主，似乎也沒什麼不可以，因此在113年10月台北市政府最新的「都市更新事業及權利變換計畫內有關費用提列總表」中，就看到這樣的文字敘述：「所提列的風險管理費如有清算退費之機制，應於計畫中加註說明。」意思就是，如果事業計畫書中有說，沒花出去的錢，可以退還給地主，那就恭喜各位地主，未來有機會多發一筆橫財！
但可惜的是，目前這樣的機制，僅限於實施者是都市更新會或是代理實施者的運作機制才享有，簡單說就是，如果由建商出錢，地主不出錢，那就不會有這一項優惠，政府的做法想必是害怕,建商們的利潤被稀釋，因此就跑光光了吧！相對而言也是鼓勵地主多多自行組織都市更新會，不用把自己的重建問題，讓給政府承擔莫名的壓力。
否則依照相關程序對於管理費的約定，真正的擁有者，都不會是地主方。
台北市政府對於提列總表中，有關管理費的約定如下：
總表注意事項：
（⼀）本總表於113年9月23日提經本市都市更新及爭議處理審議會第634次會議通過，做為都市更新事業計畫及權利變換計畫之權利變換共同負擔審議參酌。
（三）以政府主導都更方式參與都市更新，得依實際發包之預估金額等方式並經審議會同意提列，得不依本提列總表提列。訂有投資契約之案件，管理費率依其契約承諾共同負擔比例認列；無投資契約之案件，人事行政管理費考量公辦都更案為公共利益服務性質，不予提列；銷售管理費按實施者實際分配之總價值級距提列；風險管理費不論更新單元規模為何，得以上限提列。
（六）廣告銷售管理費、人事行政管理費、風險管理費等管理費用所訂費率僅係可提列之上限，惟仍應依案件實際狀況說明各項費率提列之合理性及必要性，並依本市都市更新及爭議處理審議會審議決議為準。
說明二十六、風險管理費
（⼀）定義
依「都市更新條例」第51條、「都市更新權利變換實施辦法」第19條第1項第7款。
「權利變換」係以更新後樓地板折價抵付予實施者，風險管理費可視為實施者投入資本、創意、管理技術，以承擔全案開發風險所應獲取對應之對價。
風險期間係針對評價基準日至計畫核定後發包營造廠開工期間所面臨之風險，包含物價調整、金融市場不確定性、法令或政策變更、戰爭及天災等不可抗力因素所產生之原物料生產及運輸風險，風險管理費用是保障都更案順利執行，降低未來不確定性因素對都更案之影響。
因都市更新基地規模越大及整合人數越高時，所衍生之溝通協調成本、補償、安置、訴訟機率及施工項目複雜性相對提高。爰基地面積及人數規模兩者皆與風險承擔有高度正相關，透過設定合理的風險管理費率得以有效應對成本超支之風險。
（三）注意事項
當實施者為自組更新會或代理實施者（又稱管理型實施者，扮演公正第三人、專業管理人的角色）時，其風險管理費率得以上限16%提列。不論更新單元規模為何，費率得依基準利率提列。另，所提列的風險管理費如有清算退費之機制，應於計畫中加註說明。
歡迎有興趣共同學習的地主，參與都更之家共學計畫，只有公開透明，重建的夢想才能早日實現。
